Buna ziua. Am inchiriat un apartament pe termen de 6 luni (primul contract), apoi inca pe 4 luni (al doilea contract), dar dupa o luna am rezolvit acest din urma contract, si anume pe data de 25 ianuarie. La stapanul apartamentului a ramas gajul in marime de 190 Euro. Am achitat toate facturile care au venit pana pe data de 25 ianuarie, insa stapanul ne cere sa achitam factura la energie electrica care a venit dupa data de 25 si factura la caldura care o sa vina in viitorul apropiat. Noi am refuzat sa achitam aceste facturi si l-am indemnat sa le achite din gajul pe care l-a pastrat. Locatorul nu a prezentat autoritatilor fiscale nici primul contract, nici al doilea si, respectiv, nu a achitat impozitul pe venit. Acesta ne ameninta ca va achita impozitul pe venit si dupa asta ne va da in judecata. Cum sa procedam legal in situatia descrisa?
Serghei Marciuc
Bună ziua Maxim.
Pentru a rezilia contractul de locaţiune citiţi prevederile acestui contract. Anume la modul de reziliere şi temeiurile rezilierii.
De obicei în asemenea contracte se indică consecinţele rezilierii anticipate care se reduc la nereturnarea sumei achitate în avans (denumită garanţie).
Achitarea sau neachitarea impozitului pe venit de către proprietarul apartamentului, nu... mai detaliat afectează valabilitatea contractului de locaţiune.
Încă o întrebare importantă ar fi ... cum avea loc achitarea chiriei şi serviciilor comunale conform prevederilor contractuale... banii se transmiteau prin recipisă de primire predare sau se transmiteau fără careva confirmări.
În cazul cînd banii pentru chirie şi serviciile comunale se transmiteau fără confirmare atunci atît dumneavoastră cît şi locatorul în instanţă (în cazul unui eventual litigiu) o să întîlniţi dificultăţi la probarea pentru care lună s-a achitat chiria şi pentru care nu.
Codul civil prevede:
Articolul 1283. Rezoluțiunea locațiunii din iniţiativa locatarului
(1) Locatarul este în drept să ceară rezoluțiunea locațiunii în cazul în care:
a) şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;
b) este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale.
(2) Legea sau contractul pot prevedea şi alte motive decît cele de la alin.(1) de rezoluțiune a locațiunii din iniţiativa locatarului.
Articolul 1287. Limitarea dreptului de a cere chiria ratată
(1) În cazul în care a rezolvit contractul de locațiune pentru neexecutarea fără justificare a obligațiilor de către locatar, locatorul nu are dreptul de a cere chiria pe care o va rata din cauza încetării înainte de termen a locațiunii. Această regulă nu împiedică locatorul să ceară, conform dispozițiilor privind neexecutarea obligațiilor, repararea prejudiciului cauzat.
(2) Dispozițiile alin. (1) se aplică în special atunci cînd locatarul a renunțat, contrar condițiilor locațiunii, la folosința bunului, iar locatorul a acceptat restituirea lui.
LEGE Nr. 75 din 30-04-2015
cu privire la locuinţe
Articolul 43. Rezilierea contractului de locaţiune
(1) Rezilierea contractelor de locaţiune se efectuează în conformitate cu prevederile Codului civil al Republicii Moldova, cu acordul comun al părţilor sau din iniţiativa locatarului ori din iniţiativa locatorului.
(2) La iniţiativa locatorului, contractul de locaţiune se reziliază cu acordarea locatarului a unui preaviz de 3 luni.
(3) Condiţiile speciale de reziliere a contractului de locaţiune, fără acordarea de către locator a preavizului de 3 luni, sînt:
a) folosirea locuinţei în alte scopuri decît cele prevăzute în contract;
b) neachitarea totală a chiriei sau a mai puţin de jumătate din aceasta pentru o perioadă de cel puţin 3 luni consecutive;
c) locatarul a pricinuit însemnate daune locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror altor bunuri aferente lor;
d) locatarul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;
e) la cererea asociaţiei de coproprietari în condominiu, atunci cînd locatarul nu şi-a achitat obligaţiile ce îi revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite în sarcina locatarului prin contractul de locaţiune;
f) refuzul locatarului de a permite executarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi/sau înlocuirea sau repararea reţelelor de utilităţi comune.
(4) La iniţiativa locatarului, contractul de locaţiune se reziliază cu acordarea locatorului a unui preaviz de 3 luni.
(5) Locatarul cere rezilierea contractului de locaţiune fără acordarea locatorului a preavizului de 3 luni cînd locatarul a pierdut capacitatea de plată sau/şi este nesatisfăcut de întreţinerea de către administrator a imobilului sau cînd starea imobilului creează pericol real pentru sănătatea locatarului.
(6) Propunerea de reziliere a contractului de locaţiune se face în scris.
(7) Nerespectarea cerinţelor prevăzute în prezentul articol conduce la nulitatea propunerii (avizului) de reziliere a contractului de locaţiune.
(8) Avizul în scris privind rezilierea contractului de locaţiune se examinează de partea căreia i-a fost adresat în termenul stabilit, dar nu mai mult de o lună din data înaintării lui oficiale.
(9) În cazul în care partea căreia i-a fost adresat preavizul despre reziliere a contractului nu a răspuns în scris în termenul stabilit, contractul se consideră reziliat în mod tacit.
(10) În cazul refuzului de reziliere a contractului de locaţiune, partea interesată poate cere rezilierea acestuia pe cale judiciară.