Bună ziua BPD,

Calea amiabilă:

Inițiați negocieri amiabile cu locatorul cu privire la reeșalonarea plăților sau amînarea acestora în legătură cu situația epidemiologică din țară. Invocați faptul că nu aveți venit și vă este greu să executați contractul. Dacă locatorul este de bună-credință (obligația generală de bună-credință prevăzută de Codul civil la... mai detaliat art. 775 coroborat cu art. 10 și 11) el o să meargă la întâmpinare și o să găsiți o formulă optimă cum să ieșiți din situație.

Trebuie de menționat faptul că situația epidemiologică și faptul că Dvs nu puteți în continuare să activați nu vă scutește de plata chiriei. Înțeleg că nu este just și corect, însă așa este aboradarea legală a Codului Civil: odată ce părțile au semnat un contract ele și-au asumat toate riscurile și urmează să îl execute întocmai. (principiul pacta sunt servanda)

Calea judiciară:

În cazul în care nu a fost cu succes negocierea și locatorul refuză, Codul Civil prevede la art.1083 următoarea soluție și anumea regula schimbării excepționale a circumstanțelor:

Dacă prestația asumată devine, din cauza unei schimbări excepționale a circumstanțelor, atît de oneroasă, încît ar fi vădit inechitabil de a o menține în sarcina debitorului, instanța de judecată poate să dispună, la cererea debitorului, luînd în considerare toate împrejurările cazului:

a) ajustarea prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor;
b) rezoluțiunea la momentul și în condițiile stabilite de instanța de judecată.

Dispozițiile respective se aplică doar dacă:

a) schimbarea circumstanțelor a survenit după asumarea obligației;
b) la momentul asumării obligației, debitorul nu a luat în cont și nici nu i se putea în mod rezonabil pretinde să ia în cont posibilitatea acelei schimbări a circumstanțelor ori mărimea ei;
c) debitorul nu și-a asumat și nici nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul acelei schimbări a circumstanțelor; și
d) debitorul a încercat, într-o manieră rezonabilă și acționînd cu bună-credință, să realizeze, prin negociere, o ajustare a prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor. Negocierea trebuie să fie inițiată înainte de stingerea tuturor obligațiilor care revin debitorului și creditorului. Este irelevant dacă după inițierea negocierii una dintre părți și-a executat obligația.

Respectiv, prin această normă se tinde de a distribui echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor.

Deci, datorită schimbării circumstanțelor, o parte, chiriașul are mai multe pierderi (adică nu poate activa în continuare, nu are venitul așteptat, și are doar cheltuielile de chirie) iar locatarul primește în continuare chiria, ceea ce nu este echitabil. Or, doar chiriașul suferă pierderi din cauza circumstantelor respective, iar locatarul continuă să se îmbogățească în raport cu chiriaș.

O altă soluție ar fi rezoluțiunea unilaterală a contractului de locațiune. Dacă Dvs nu doriți să acumulați datorie față de locator la plata chiriei.

Rezumând, astfel în cazul în care pe cale amiabilă nu ați putut negocia reeșalonarea/amânarea chiriei, apelați la calea litigioasă judiciară pentru a modifica graficul de achitare, ajustarea contractului, pentru ca să nu vă asumați doar Dvs pierderi în legătură cu situația respectivă.