Este legal ca Consiliul unei ACC sa stabileasca o alta metoda de calcul al cheltuielilor pentru deservirea blocului decat cea per m2?
Buna ziua! Fac parte din Consiliul de Administrare al unei ACC recent create. Trebuie sa convocam Adunarea Generala a locatarilor ca sa decidem metoda de calcul al tarifului pentru deservirea blocului. Consiliul propune mai multe variante:
1. Metoda tarifului calculat per m2;
2. Metoda sumei fixe (identice pentru fiecare apartament din bloc);
3. Metoda mixta (o combinatie a celor 2 de mai sus).
Unii membri din Consiliu sustin ca Legea condominiului in fondul locativ prevede doar repartizarea cheltuielilor de deservire a blocului per m2 si orice alta metoda este ilegala. Respectiv ACC ar putea fi data in judecata de catre orice locatar care nu e de acord cu votul majoritar in favoarea altei metode decat cea per m2.
Am citit Legea nr. 913 din 30.03.2000 (in ultima ei versiune din 2017) si intelegerea mea este ca Art. 7 alineat (1) si Art. 14 alineat (5) ne permit sa adoptam prin vot majoritar la Adunarea Generala a locatarilor orice metoda de calcul al platii serviciilor de deservire a blocului (fie per m2, fie prin suma identica repartizata per apartament).
Va rog sa imi spuneti parerea Dvs. in calitate de juristi daca exista vreun risc de a fi dati in judecata pentru o alta optiune aleasa. Este ilegala adoptarea metodei de impartire a cheltuielilor de deservire a blocului in sume identice intre toti locatarii? In cazul impartirii cheltuielilor identic intre locatari, cota parte diferita decat per m2 ar fi de exemplu expusa in felul urmator : 500 apartamente total in bloc reprezinta 100%, respectiv 1 apartament ar avea o cota parte de 0.2% din total - calcul matematic simplu. Aceasta metoda stabileste cota parte in baza careia o sa se plateasca identic deservirea blocului.
Multumesc anticipat,
Olesea
Jurist comments 3
Sergiu Musteata
Consider că normele la care voi face referire mai jos sunt niște norme imperative, de la care nici Adunarea Generală a membrilor ACC nu poate deroga, în sensul că nu poate schimba metodologia de stabilire la contribuției la cheltuielile comune.
Astfel, în art.1 al Legii nr.913 din 30.03.2000 condominiului în fondul... mai detaliat locativ, se definesc înțelesul noțiunilor principale utilizate în cuprinsul prezentei legi, fiind stabilit că: „Noţiunile utilizate în cuprinsul prezentei legi au următorul înţeles:
„proprietate comună - părţile dintr-o clădire, alte obiecte imobiliare aflate în proprietate, care nu sînt apartamente sau încăperi cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă şi care sînt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din condominiu;
cota-parte - cota ce îi revine fiecărui proprietar din proprietatea comună în diviziune, prin care se stabileşte cota acestuia în totalul plăţilor obligatorii pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune, în alte cheltuieli comune, precum şi cota voturilor la adunarea generală a membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu;”.
Aici accentuez că legiuitorul a accentuat că cota coproprietarului în toate plățile obligatorii pentru întreținerea și reparația bunurilor comune se aplică și la alte cheltuieli comune.
Totodată, în art.7 este descrisă în detaliu cota-parte în condominiu, fiind stabilit că aceasta este proporţională cotei constituite din suprafaţa totală (în metri pătraţi) a locuinţelor (încăperilor) ce îi aparţin în condominiu proprietarului respectiv, fiind indicat că conform art.26 al legii, această cotă-parte poate fi modificată prin decizia adunării generale a proprietarilor și că cota-parte poate fi diferită pentru diferite grupuri de proprietari, în funcţie de tipul încăperilor ce le aparţin în condominiu.”
Analizând prevederile art.7 și 26 al legii, consider că cota-parte poate fi modificată doar pentru proprietarii de încăperi cu destinație nelocativă, concluzia fiind că cota-parte nu poate fi modificată pentru proprietarii de încăperi cu destinație locativă, adică pentru apartamente.
Articolul 14 al legii, în alin.(5), dispune că: „(5) Mărimea plăţii pentru întreţinerea şi reparaţia proprietăţii comune din blocul locativ este proporţională cotei-părţi deţinute de fiecare proprietar/chiriaş al locuinţei şi se determină conform tarifului aprobat în modul stabilit.”
În art.20 al legii, este menționat că „(1) în cazul în care asociaţia de coproprietari, prin activitatea sa, nu încalcă drepturile şi interesele proprietarilor apărate de lege, ea are dreptul:
c) să întocmească devizul anual de venituri şi cheltuieli, inclusiv cheltuieli pentru exploatarea, reparaţia şi reconstrucţia proprietăţii comune, defalcări speciale în fondul de rezervă pentru lichidarea consecinţelor calamităţilor naturale posibile, precum şi cheltuieli pentru alte scopuri, prevăzute de prezenta lege şi de statutul asociaţiei;
d) să stabilească pentru fiecare proprietar cuantumul plăţilor obligatorii conform cotei de participare;”
Constatăm că și prevederile art.20 fac trimitere la faptul că plățile obligatorii stabilite proprietarilor sunt stabilite conform cotei de participare.
În art.21 al legii, la obligațiile asociației de coproprietari, este menționat faptul că ACC este obligat să: „a) să asigure executarea prevederilor prezentei legi, altor acte normative şi ale statutului asociaţiei;
e) să asigure respectarea intereselor tuturor membrilor asociaţiei la stabilirea condiţiilor şi modului de posedare, folosire şi dispunere de proprietatea comună, la repartizarea între proprietari a cheltuielilor pentru întreţinerea şi reparaţia bunurilor comune din condominiu;”
Consider că pentru încăperile locative, plata pentru deservire bloc locativ urmează a fi diferențiată în dependență de cota-parte în proprietatea comună............
Articolul 548 Cod Civil. Beneficiile şi sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi
Coproprietarii vor partaja beneficiile şi vor suporta sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi proporţional cotei lor părţi......................