Care act imi ofera mai multa siguranta

23 martie 2020 55

Vreau sa cumpar un apartament. Compania de constructii imi permite sa achit apartamentul ales in 3 rate. Pretul pentru m2 e stabilit in Euro dar achitare are loc in lei la cursul Bancii Nationale.
Prima intrebare:
La ce rata de schim achit transele? Cum e corect sau cum se practica deobicei?
1.Toata suma se calculeaza la rata de schim din ziua primei rate?
2.Fiecare rata la rata de schimb din ziua achitarii?
3.Toata suma se calculeaza la rata de schim a ultimei transe si se face diferenta cu ce s-a achitat pina acum.

Intrebare nr.2
Costructorul zice ca nu face contract de investitie si nici contract de vanzare-cumparare pana cand nu achit ultima transa. Imi elibereaza in schimb bon fiscal pentru fiecare transa in momentul achitarii.
Cat de sigur pot fi cu aceste bonuri fiscale? Imi ofera mai multa garantie contractul de investitie decit bonul sau ce act trebuie sa cer ca sa fiu in siguranta?
Casa e finisata 90 %, dar totusi nu sunt sigur...
Va multumesc !

Comentariile juriștilor 2

Descărcaţi discuția
Artur Lozovoi
  • Jurisconsult
  • Dreptul afacerilor
  • Dreptul civil

Bună ziua Roman,

La întrebarea 1: Deobicei se achită la cursul stabilit de BNM în ziua achitării. Deci dacă achitați în martie, aprilie și mai, se va lua cursul stabilit pentru fiecare lună în care achitați. Dar părțile contractului sunt libere să stabilească cum o să fie calculată suma spre achitare.... mai detaliat Solicitați o clarificare de la Compania de Construcție.

La întrebarea 2: După părerea mea este foarte riscantă asemenea soluție oferită de compania de construcție. Dvs. nu sunteți protejat de lege în asemenea situație. Bonu fiscal este doar o dovadă de achitare nu și un act juridic în sine.

Soluția ar fi contract de vînzare-cumpărare autentificat notarial. În care să fie stipulat transmiterea dreptului de vînzare-cumpărare după achitarea integrală a prețului.

Codul Civil acum oferă soluții juridice foarte bune pentru situația Dvs. Cum ar fi, contract de vînzare cumpărare a bunului aflat în construcție, prin care vînzătorul se obligă să asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare.

Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:
a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vînzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;
c) natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;
d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;
e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;
h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobîndește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).

Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile. Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțămîntul vînzătorului.

Plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:
a) 5% din prețul total – după înregistrarea provizorie, dar pînă la finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
b) 35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
c) 70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este amplasat bunul imobil;
d) 95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;
e) 100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate, dacă cumpărătorul a înaintat pretenții întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.

Cam așa ar fi în mod ideal un raport juridic în care Dvs ați fi fost protejat de riscuri majore în situația descrisă mai sus.

24 martie 2020
Artur Lozovoi
  • Jurisconsult
  • Dreptul afacerilor
  • Dreptul civil

Pentru o consultație mai detaliată vă sunt la dispoziție.

24 martie 2020