Care este procedura cand procuri un apartament in constructie (se va da in exploatare in decembrie 2019)?

10 aprilie 2019 18

Bună ziua. Vrem sa procuram un apartament care nu este dat in exploatare, dar dorim să achitam toata suma. Se va da in exploatare decembrie 2019.

Comentariile juriștilor 2

Descărcaţi discuția
Igor Brinișter
  • Avocat
  • Dreptul civil
  • Dreptul familiei
  • Dreptul imobiliar
  • Dreptul afacerilor
  • Alte domenii
  • Dreptul penal
  • Dreptul muncii
  • Contravenţii rutiere
  • Alte contravenţii

Buna Elena,

Urmează să încheiați un contract de vânzare cumpărare a unui bun imobil viitor(în construcție). Din 01.03.2019 pentru asemenea bunuri doar asemenea gen de contracte se încheie. Contractul urmează a fi autentificat notarial.
Codul civil nu mai admite achitarea integrala a prețului pana la darea în exploatare decât doar din dorința... mai detaliat proprie a cumpărătorului, însă nu va recomand sa o faceți deoarece, sunt sute de persoane care au avut de suferit de pe urma unor asemenea promisiuni. În practica mereu se întârzie cu darea în exploatare și vanzatorii/companiile de construcție nu-și respectă obligațiile asumate sau și mai rău ajung în insolvabilitate.
Recomandarea este sa achitați direct proporțional nivelului de executare a lucrărilor de construcție.

10 aprilie 2019
Igor Brinișter
  • Avocat
  • Dreptul civil
  • Dreptul familiei
  • Dreptul imobiliar
  • Dreptul afacerilor
  • Alte domenii
  • Dreptul penal
  • Dreptul muncii
  • Contravenţii rutiere
  • Alte contravenţii

Mai jos vedeți prevederile Codului civil în redacție nouă care reglementează acest tip de contracte:
Articolul 1170. Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție
(1) Dispozițiile prezentului articol și ale art. 1171-1176 se aplică contractului de vînzare-cumpărare prin care vînzătorul se obligă să asigure construirea unui... mai detaliat apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare.
(2) Orice clauză care derogă de la dispozițiile prezentei secțiuni în detrimentul cumpărătorului consumator ori care exclude sau limitează drepturile prevăzute de lege ale consumatorului cumpărător al bunului imobil în construcție este lovită de nulitate absolută.
(3) Dispozițiile prezentului articol și ale art. 1171-1176 se aplică în mod corespunzător antecontractelor de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, precum și oricăror altor contracte sau aranjamente, indiferent de denumirea lor, prin care unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei contraprestații.
Articolul 1171. Conținutul contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție
și obligațiile de informare ale vînzătorului
(1) Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:
a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vînzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;
c) natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei;
d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;
e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;
h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobîndește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).
(2) La contract se anexează:
a) copia de pe autorizația de construire;
b) copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.
(3) Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricînd pe durata executării acestuia, vînzătorulul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:
a) proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vînzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;
b) actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;
c) identitatea antreprenorului și a altor furnizori;
d) etapa actuală de executare a construcției.
Articolul 1172. Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate și actele de dispoziție
ale cumpărătorului
(1) Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile.
(2) Este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contract înainte de înregistrarea provizorie conform alin. (1).
(3) Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțămîntul vînzătorului.
(4) Persoana care dobîndește de la cumpărător dreptul de proprietate înregistrat provizoriu se subrogă în toate drepturile și obligațiile pe care cumpărătorul le deține în temeiul contractului de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție fără consimțămîntul vînzătorului. Cumpărătorul rămîne obligat solidar cu noul dobînditor al bunului imobil în construcție, cu excepția cazului în care vînzătorul și-a dat consimțămîntul la această înstrăinare. Dispozițiile legale privind notificarea cesiunii de creanță se aplică în mod corespunzător.
Articolul 1173. Limitări privind efectuarea plăților în temeiul contractului
(1) Plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:
a) 5% din prețul total – după înregistrarea provizorie conform art. 1172 alin. (1), dar pînă la finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
b) 35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
c) 70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este amplasat bunul imobil;
d) 95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;
e) 100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate conform art. 1174 alin.(6) sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenții întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.
(2) Cumpărătorul poate cere vînzătorului restituirea sumelor plătite în temeiul contractului cu depășirea limitelor prevăzute la alin.(1), chiar dacă a cunoscut această circumstanță.
Articolul 1174. Riscurile, executarea și finalizarea lucrărilor de construire
(1) Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a bunului imobil trece la cumpărător din momentul semnării actului de predare-primire, în formă scrisă, de către părți.
(2) Obligația vînzătorului de a asigura construirea bunului imobil se extinde și asupra tuturor celorlalte lucrări necesare realizării integrale a proiectului de construire prevăzut de contract.
(3) Dacă mai mulți cumpărători sînt membri ai asociației de coproprietari în condominiu sau ai altei forme de administrare a condominiului, această comunitate sau asociație, de asemenea, poate exercita față de vînzător drepturile care rezultă din executarea necorespunzătoare a proiectului de construire prevăzut de contract.
(4) Antreprenorul și alți furnizori contractați de vînzător în legătură cu executarea construcției și vînzătorul răspund, în condițiile contractuale convenite, solidar în caz de executare necorespunzătoare a lucrărilor și a altor prestații necesare realizării integrale a proiectului de construire prevăzut de contract. În acest scop, cumpărătorul sau comunitatea ori, după caz, asociația de proprietari în condominiu poate solicita de la vînzător un extras din contractul dintre vînzător și antreprenor în partea care vizează obligațiile, garanțiile și răspunderea antreprenorului.
(5) Vînzătorul este obligat să asigure finalizarea lucrărilor de construcție și darea în exploatare a bunului imobil sau a construcției în componența căreia intră bunul imobil pînă la data de dare în exploatare convenită în contract.
(6) Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului se justifică, iar cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune, prin actul de predare-primire semnat după darea în exploatare și, în cazul rezervei proprietății, prin confirmarea emisă de către vînzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului. În cazul justificării înregistrării provizorii, dreptul de proprietate al vînzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile.
(7) Semnarea de către cumpărător a actului de predare-primire nu îl decade din drepturile rezultate din existența viciului bunului imobil sau al lucrărilor prevăzute de contract. Pretențiile ridicate de către cumpărător în privința viciilor nu constituie temei pentru vînzător de a refuza semnarea actului de predare-primire. Dispozițiile art. 1123 alin. (2) nu se aplică.
Articolul 1175. Clauza privind contul fiduciar de sechestru
(1) Prin contract părțile pot să prevadă că toate sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului pînă la semnarea actului de predare-primire a bunului imobil urmează a fi plătite la un cont fiduciar de sechestru al cărui fiduciar este banca, din care se vor putea elibera vărsăminte la contul vînzătorului pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, în modul stabilit de contract.
(2) Sumele plătite de cumpărător la contul fiduciar de sechestru se eliberează din acesta și se varsă la contul vînzătorului:
a) la ordinul, adresat băncii, semnat de ambele părți; sau
b) la ordinul, adresat băncii, al unui terț independent desemnat de către părți prin contract. Terțul respectiv poate fi un notar, avocat, administrator autorizat, o persoană juridică de drept privat, precum și o persoană juridică de drept public cu atribuții în domeniul construcțiilor.
(3) În cazul prevăzut la alin. (1), creanțele cumpărătorului de restituire a sumelor plătite în temeiul contractului se satisfac din mijloacele contului fiduciar de sechestru în limita sumelor plătite de cumpărător conform alin. (1), dar cu excluderea sumelor eliberate vînzătorului conform alin. (2). Soldul contului fiduciar de sechestru poate fi urmărit de alți creditori ai vînzătorului doar după restituirea integrală a sumelor plătite în acel cont de către cei care au cumpărat de la vînzător bunurile imobile în construcție.
(4) Dispozițiile prezentului articol se aplică chiar și în cazul în care în privința vînzătorului a fost intentat proces de insolvabilitate.
Articolul 1176. Protecția cumpărătorului în cazul insolvabilității vînzătorului
(1) În cazul în care în privința vînzătorului a fost intentat proces de insolvabilitate înainte de justificarea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate a cumpărătorului conform art. 1174 alin. (6), cumpărătorul are opțiunea:
a) să ceară justificarea înregistrării provizorii a dreptului său de proprietate asupra bunului imobil și cotei-părți din părțile comune în starea în care se află;
b) să declare rezoluțiunea vînzării-cumpărării și să ceară restituirea sumelor plătite și a altor sume la care este îndreptățit.
(2) Dispozițiile legale privind obligațiile de alternativă se aplică în mod corespunzător.
(3) În cazul în care cumpărătorul a cerut justificarea conform alin. (1) lit. a), administratorul insolvabilității vînzătorului este obligat să semneze actul de predare-primire a bunului imobil și a cotei-părți din părțile comune în starea în care se află, sub rezerva plății de către cumpărător a eventualelor sume datorate conform contractului proporțional etapelor executate a lucrărilor de construcție. Cu toate acestea, cumpărătorul are dreptul la restituirea sumelor plătite în temeiul contractului în măsura în care ele depășesc această proporție.
(4) Dreptul cumpărătorului la repararea prejudiciului rămîne neafectat.

http://www.legis.md/cautare/rezultate/112573#

10 aprilie 2019