Contract de vanzare-cumparare vs. contract de investitii

18 ianuarie 2018 1249

Contract de vanzare-cumparare vs. contract de investitii pentru un bun imobil viitor - care protejeaza mai bine drepturile cumparatorului/investitorului la termeni si conditii aproape identice? E o diferenta doar in terminologie, sau contractul de vinzare-cumparare are prioritate?

Jurist comments 2

Download discussion
Igor Brinișter
  • Avocat
  • Dreptul civil
  • Dreptul familiei
  • Dreptul imobiliar
  • Dreptul afacerilor
  • Alte domenii
  • Dreptul muncii
  • Alte contravenţii

Buna Dle Andrei,
Diferența de terminologie nu este doar o formalitate, ci presupune și înțelesuri diferite a acestor termeni.
De regulă, societățile comerciale care construiesc și vând bunuri imobile (cu precădere ne referim la apartamente), acestea încheie contracte de investiție.
Potrivit art. 40/6 al Legii cadastrului bunurilor imobile sunt prevăzute:
Articolul 40/6. Înregistrarea... mai detaliat contractelor privind investiţiile în construcţii
(1) Contractele prin care una dintre părţi se obligă să asigure construcţia unuia sau mai multor apartamente şi să le transmită persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parţial preţul imobilului anterior predării acestuia, precum şi contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică notarial şi se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancţiunea nulităţii.
(11) Partea care asigură construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze contractele privind investiţiile în construcţii la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a acestora.
[Art.406 al.(11) introdus prin LP279 din 07.12.12, MO1-5/04.01.13 art.12]
(2) Este interzis să se perceapă de la persoana fizică orice plăţi prevăzute de contractele menţionate la alin.(1) înainte de înregistrarea contractelor respective.
(3) Pentru înregistrarea contractelor menţionate la alin.(1), partea ce asigură construcţia bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra terenului destinat construcţiei, dacă acest drept nu este înregistrat, precum şi să prezinte organului cadastral teritorial autorizaţiile necesare pentru construcţie, proiectul construcţiei, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor şi a încăperilor nelocuibile.
(4) După recepţia construcţiei, dreptul de proprietate asupra apartamentului care face obiectul contractelor menţionate la alin.(1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în temeiul acestor contracte şi al actului de predare-primire, semnat între părţi.
[Art.406 introdus prin LP164-XVI din 09.07.08, MO138-139/29.07.08 art.561]

Aceste contracte de investiție au o natură juridică specifică și includ în sine elemente caracteristice mai mult tipuri de contracte, printre care contractul de antrepriză, contractul de vânzare cumpărare.
Dreptul de proprietate asupra bunului imobil viitor va trece la investitor după darea în exploatare a blocului locativ, semnarea actului de predare-primire în proprietate a bunului imobil către investitor și înregistrarea actului și a contractului la organul cadastral teritorial (articolul 40/6 al Legii cadastrului bunurilor imobile)
Cu regret, la moment legislația noastră nu reglementează clar contractele de investiție de acest gen, ceea ce le permite unora să facă abuz de faptul că sunt partea puternică a contractului introducînd tot felul de clauze ce le permit amânarea momentului transmiterii bunului imobil în proprietatea investitorului, sau reduce responsabilitatea acestora față de investitor.
Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat suficient de clar și permite înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor imobile imediat ce a fost încheiat.
Ambele tipuri de contracte trebuie să respecte forma autentică sub sancțiunea nulității absolute.

19 ianuarie 2018
Octavian Cazac
  • Avocat
  • Dreptul civil
  • Dreptul afacerilor
  • Dreptul imobiliar

Contractul de vânzare-cumpărare protejează mai bine drepturile cumpărătorului dacă scrieți în el că dreptul de proprietate trece la cumpărător imediat. Astfel, veți fi la adăpost de insolvabilitatea eventuală a firmei de construcție.

24 ianuarie 2018