E act de escrocherie sau nu?

3 martie 2020 78

Buna ziua.
Cautam de ceva timp un apartament. M-am intalnit cu Andrei sa vad apartamentul pe care il vindea cu un pret 60 mii EUR. Fiind in process de analiza a situatiei, am gasit un anunt pe un portal de anunturi "direct de la proprietar", care vindea acelasi apartament cu pretul de 55 mii EUR, cu posibilitatea de a negocia pretul la 52-53 mii EUR. Ca cumparator am ales vanzatorul care oferea un pret mai mic! Am incheiat contractul de vanzare-cumparare la un notar, unde s-au verificat actele de la cadastru si fisc (tot pachetul de documente), conform carora apartamentul putea fi vandut fara probleme, nu era gajat si nu avea alte restrictii!

Proprietarul in cazul dat a fost reprezentat de catre o persoana terta, Marcel, prin intermediul unei procuri. La insistenta vanzatorului, in contract pretul de vanzare a fost indicata 30 mii EUR, care a transferat prin intermediul unei tranzactii bancare la contul indicat in contract. Restul sumei (23 mii EUR) a fost transmisa direct in maina si probata printr-o recipisa de la vanzator.

Dupa inregistrarea pachetului de documente la cadastru, m-am trezit cu Andrei (vanzatorul care vindea apartamentul cu un pret mai mare) la usa, amenintidu-ma ca prin judecata va pune sechestru pe apartament, fiindca proprietarul care a vandut apartamentul ii datoreaza 40 mii EUR si nu avea dreptul sa instraineze bunul imobil.
Peste 1 an de zile, am primit cerere de chemare in judecata unde Andrei. Anexata este o recipisa de la proprietarul apartamentului, unde se spune ca proprietarul a imprumutat de la Andrei suma de 40mii EUR si nu a intors in descurs de 2 luni banii. Andrei incearca sa demonstreze ca contractul de vanzare-cumparare a fost unul fictiv, si cere anularea contractului si punerea sechestrului pe bun imobil care imi apartine mie mai mult de 1 an deja, in care eu am facut reparatie (investit bani) si locuiesc.
Fostul proprietar se eschiveaza sa ofere explicatii, doar afirma ca nu are bani sa-i intoarca lui Andrei. Conform recipisei pe care o are Andrei, data limita de restituire a datoriei era cu 2 luni inainte ca eu sa cumpar apartamentul, adica la momentul tranzactiei deja erau 2 luni intarziere.
Andrei singur vindea apartamentul, fiind prima persoana care mi-a arata bunul imobil, si avea o astfel de recipisa cu proprietarul cu care se cunosc de multi ani. Daca as fi cumparat apartamentul de la dinsul, puteam sa ma trezesc in aceeasi situatie, fiindca eu nu stiam la momentul tranzactiei despre existenta undei astfel de recipise.

1. Cat e de mare riscul ca Andrei sa puna sechestru pe apartament?
2. E posibil de atacat pe ambii in judecata in baza actiunilor de escrocherie?

Comentariile juriștilor 3

Descărcaţi discuția
Artur Lozovoi
  • Jurisconsult
  • Dreptul afacerilor
  • Dreptul civil

Bună ziua Artur,

Dvs sunteți cumpărător de bună credință, chiar și dacă vînzătorul avea inteții rele de a vinde bunul pentru ca creditorul să nu poată restitui datoria, Dvs. sunteți protejat de legislație.

Conform art.895 Cod Civil RM, creditorul poate cere să fie declarate inopozabile față de el actele juridice încheiate... mai detaliat de debitor în dauna creditorului, manifestată prin împiedicarea satisfacerii integrale a drepturilor creditorului față de debitor, dacă debitorul a cunoscut sau trebuia să cunoască că actul juridic va dăuna creditorului sau, în cazul în care actul juridic a fost încheiat înainte de apariția dreptului creditorului, acesta a fost încheiat de către debitor cu intenția de a dăuna creditorilor în general.

Însă, în cazul în care actul juridic atacat este cu titlu oneros, suplimentar circumstanțelor prevăzute mai sus, creditorul trebuie să demonstreze că:
a) terțul contractant sau beneficiarul actului a cunoscut ori trebuia să cunoască că actul juridic va dăuna creditorului sau că el a fost încheiat cu intenția de a dăuna creditorului; sau
b) dacă actul juridic a fost încheiat înainte de apariția dreptului creditorului, terțul contractant sau beneficiarul actului juridic a cunoscut intenția debitorului de a dăuna creditorilor în general.

1. Cat e de mare riscul ca Andrei sa puna sechestru pe apartament?- Pentru început el trebuie să demonstreze circumstanțele menționate mai sus. Ulterior, va putea aplica sechestru.

2. E posibil de atacat pe ambii in judecata in baza actiunilor de escrocherie?- Nu cred. Este un litigiu civil.

3 martie 2020
Artur Lozovoi
  • Jurisconsult
  • Dreptul afacerilor
  • Dreptul civil

Pentru o consultație mai detaliată vă sunt la dispoziție.

3 martie 2020
Silviu Potîrniche
  • Avocat-stagiar
  • Dreptul civil

Bine ai venit pe yAvo!
•••
Desi pare straniu, Andrei ar putea avea castig de cauza (prin actiune pauliana).
Ar trebui sa evitati, mai ales in judecata, sa declarati ca Andrei v-a aratat primul apartamentul, sau ca cunosteati ca avea o recipisa de la proprietar.
Aceasta circumstanta va poate transforma in dobanditor de rea... mai detaliat credinta.
Trebuie de analizat cererea de chemare in judecata.
Angajati un avocat.
Eventual, puteti sa ma contactati la adresa de email office.potirniche@yahoo.com

6 martie 2020