Bună ziua Diana,

Trebuie să inițiați negocieri amiabile cu locatorul cu privire la reeșalonarea plăților sau amînarea acesteia în legătură cu situația epidemiologică din țară.

În cazul în care nu a fost cu succes negocierea și el refuză, Codul Civil prevede următoarea soluție și anumea regula schimbării excepționale a circum-stanțelor:

Dacă prestația... mai detaliat asumată devine, din cauza unei schimbări excepționale a circumstanțelor, atît de oneroasă, încît ar fi vădit inechitabil de a o menține în sarcina debitorului, instanța de judecată poate să dispună, la cererea debitorului, luînd în considerare toate împrejurările cazului:
a) ajustarea prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor;
b) rezoluțiunea la momentul și în condițiile stabilite de instanța de judecată.

Dispozițiile respective se aplică doar dacă:
a) schimbarea circumstanțelor a survenit după asumarea obligației;
b) la momentul asumării obligației, debitorul nu a luat în cont și nici nu i se putea în mod rezonabil pretinde să ia în cont posibilitatea acelei schimbări a circumstanțelor ori mărimea ei;
c) debitorul nu și-a asumat și nici nu se poate considera în mod rezonabil că și-a asumat riscul acelei schimbări a circumstanțelor; și
d) debitorul a încercat, într-o manieră rezonabilă și acționînd cu bună-credință, să realizeze, prin negociere, o ajustare a prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor. Negocierea trebuie să fie inițiată înainte de stingerea tuturor obligațiilor care revin debitorului și creditorului. Este irelevant dacă după inițierea negocierii una dintre părți și-a executat obligația.

Astfel, doar pe cale litigioasă judiciară puteți modifica graficul de achitare, ajustarea contractului, pentru ca să nu vă asumați doar Dvs pierderi în legătură cu situația respectivă.

Bine ai venit pe yAvo!
•••
De ce nu activati?
Sunt sistate doar anumite genuri de activitate.
Prestari servicii, producere - nu sunt sistate de catre comisia exceptionala.
Simplul fapt al situatiei de urgenta nu poate fi invocat ca impediment ce justifica neexecutarea.
De aceea, trebuie de discutat si de vazut - de ce nu activati?
Daca... mai detaliat e problema pe partea locatorului (de ex. e un centru comercial care s-a inchis), problema nu este a Dvs, dar al locatorului. Aici solutia e simpla - nu trebuie sa Achitati chirie.

Întemeierea notificării pe art.904 Cod Civil nu este corecta juridic, din următoarele considerente.

Nu există un impediment care ar justifica neexecutarea prestațiilor conform contractului de chirie. Or, obligația locatarului nu este imposibilă, plata chirie poate fi în continuare făcută, nu este nici-un impediment, băncile lucreaza, transferurile pot fi efectuate, iar banii... mai detaliat pot fi pe cont bancar sau pot creditați.

În situația respectivă este aplicabil art.1083 Cod Civil RM.

Actualizat.

Domnul Avocat Stagiar, pînă la urmă nu am înțeles care este impedimentul ca chiriașul să achite suma de bani (chiria). Dacă nu vă place varianta de achitare prin bancă, puteți să vă prezentați la locatar să achitați sau locatarul să se prezinte la domiciliul/sediul locatorului să achite.

Ce invocați Dvs... mai detaliat este schimbarea esențială a circumstanțelor și nicidecum un impediment. Astfel sunt aplicabile prevederile art. 1083 și anume ajustarea contractului. Or, chiriașul deși are posesia imobilului nu poate desfășura activitarea și plata chiriei este o povară pentru acesta în continuare deoarece nu are venit din activitate. Dar asta nicidecum nu este un impediment în plata chiriei, ci doar o situație nerezonabilă/inechitabilă dacă doriți, de a plăti în continuare chiria respectivă.

În ipoteza aplicării art.904 debitorul trebuie să fie în imposibilitate de plată. Dar nu este așa, or, debitorul poate avea încă bani pe contul bancar pentru a plăti chiria în continuare, poate contracta un credit bancar pentru a obține bani. Banii pot fi obținuți de debitor prin diferite modalități.

Un exemplu relevant de impediment ar fi prestarea serviciilor de către un local X de alimentare pentru Compania Y. În ipoteza în care prin Dispozițiile Comisiei Excepționale a fost sistată activitatea tuturor activitatilor legate de alimentatia publică, localul X ar fi în imposibilitate să presteze serviciile pentru Compania Y conform... mai detaliat contractului încheiat anterior.

Astfel compania X nu poate real să execute obligațiile contractuale și poate aplica art. 904 Cod Civil.

Sper că am clarificat situația pentru Avocatul Stagiar și pentru persoana care a dat această întrebare.

Actualizat.

Domnu Avocat Stagiar recitirea argumentelor inocate de către Dvs nu ar schimba soluția greșită oferită de Dvs.

Or, persoana care a scris întrebarea pe platforma Yavo.md are nevoie de o soluție juridică corectă nu de o interpretare subiectivă.

Actualizat.

În exemplul oferit trebuie să sesizați imposibilitatea executării prestației contractuale.

Logica e simplă, obligația contractuală specifică a Companiei X este prestarea serviciilor de alimentare - prestarea serviciilor este imposibilă din cauza impedimentului. Atit.

În ipoteza în care Chiriașul are bani de rezervă dar este situația exceptională declarată, ce îl împiedică pe Chiriaș să plătească această sumă de bani și să execute contractul dacă el dorește?

Prestația specifică este plata chiriei, și ea este posibilă. Deplasarea fizică la locatar și plata sumei, de exemplu.

Actualizat.

Actualizat.

Domnul Avocat Stagiar, sensul sintagmei de onerozitate excesivă îl deducem din interpretarea art.1083:

Cu toate acestea, dacă prestația asumată devine, din cauza unei schimbări excepționale a circumstanțelor, atît de oneroasă, încît ar fi vădit inechitabil de a o menține în sarcina debitorului, instanța de judecată poate să dispună, la cererea... mai detaliat debitorului, luînd în considerare toate împrejurările cazului:
a) ajustarea prestațiilor părților pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor;
b) rezoluțiunea la momentul și în condițiile stabilite de instanța de judecată.

Adică, prin această normă se tinde de a distribui echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea circumstanțelor.

Deci, datorită schimbării circumstanțelor, o parte, chiriașul are mai multe pierderi (adică nu poate activa în continuare, nu are venitul așteptat, și are doar cheltuielile de chirie) iar locatarul primește în continuare chiria, ceea ce nu este echitabil. Or, doar chiriașul suferă pierderi din cauza circumstantelor respective, iar locatarul continuă să se îmbogățească în raport cu chiriaș.

„Eu vorbeam de obligatia lui Y fata de X de a plati de ex abonamnetul lunar, in cazul in care X isi sisteaza activitatea.
Bancile lucreaza! Perfect. Inseamna ca Y ramine obligat sa plateasca catre X?”

În așa caz X o să invoce art.904 cu toate efectele prevăzute de el.

În cazul... mai detaliat în care impedimentul justificator este permanent, obligația se stinge. Obligația corelativă de asemenea se stinge. În cazul obligațiilor contractuale, efectele restitutive ale acestei stingeri sînt reglementate prin dispozițiile art. 926-932, care se aplică în mod corespunzător.

Actualizat.

Bună ziua!

Consider că la modul practic ar putea fi utilizate elemente ale ambelor modalități de gestionare a raportului contractual pe durata stării de urgență (Atenție! Modalități de gestionare a raportului contractual cu menținerea acestuia și nu încetarea lui prin intermediul rezoluțiunii). O formulare ipotetică ar fi: "În contextul situației generate,... mai detaliat solicităm respectuos în mod alternativ: 1. Acceptarea suspendării executării contractului în partea ce privește obligația de plată a chiriei sau 2. Ajustarea prețului de chirie din următoarele motive: a. Faptul sistării activității constituie un impediment în onorarea continuă a obligației de plată a chiriei și b. Impedimentul respectiv ar genera o onerozitate excesivă în sarcina noastră în calitate de debitor a obligației respective dacă am fi să ne raportăm la faptul că activitatea noastră a fost sistată".

Cred că supraonerozitatea de la art. 1083 trebuie interpretată inclusiv în sensul în care întreprinderea X, de exemplu, deși nu are venituri pentru că a fost sistată activitatea acesteia, are anumite rezerve prin intermediul cărora își poate executa obligația (chiar dacă parțial). Respectiv, în asemenea circumstanțe, raportul venit/cheltuieli se majorează și, corespunzător, onerozitatea devine mai mare. Un alt exemplu ar fi contractarea unui credit bancar/nebancar. E și normal ca în asemenea context să soliciți ajustarea chiriei, pentru că, pe cale de consecință, suma creditului contractat în acest sens ar fi mai mic și, respectiv, cheltuielile aferente restituirii creditului ar fi mai mici.

Este o opinie strict personală și neinfluențată.

Succese!

Actualizat.

Sunt de acord în privința complexității proceduriii de ajustare prin intermediul instanței de judecată în baza art. 1083, dar art. 1083 alin. (4) lit.d) deschide poarta pentru debitor de a iniția ajustarea (renegocierea) chiriei.

În ceea ce privește întinderea în timp a impedimentului sau a cauzei de ajustare a chiriei,... mai detaliat în principiu, în virtutea principiului libertății contractuale, chiria ar putea fi renegociată și temporar. E la discreția părților părților contractante. Cel puțin nu există o interdicție în acest sens.

Dacă ar fi să atribuim sensul corespunzător tuturor elementelor calificative a situației conform art. 904, este o condiție care în cazul de față nu este realizată deplin: debitorul trebuie să nu aibă absolut nici o sursă pentru a-și putea onora obligația de plată a chiriei. Dar în cazul de față, în cel mai rău caz se poate contracta un credit.

Bine că e „Actualizat”